船橋市のマンション事情と価格相場

船橋のマンションは時代とともに需要や価格が変わってきています。このページでは、船橋市の住まい事情と、価格帯の相場について東京都内の物件と比較しながら紹介していきます。また、住むなら賃貸か購入にすべきかというテーマについてもそれぞれのメリットデメリットと共に解説しました。住まい選びの参考になれば幸いです。

船橋市のマンションを取り巻く需要の変化

船橋市は都内へのアクセスが良く、子育ての環境や、教育環境が整っていることなどから「買って住みたい街ランキング」1位に選ばれたこともある、注目のエリアです。住宅地だけでなくデパート、飲食店なども立ち並びとても便利なのが特徴で、人口が減少していく都市が多いなか、船橋市は人口が微増し続け、現在(2018年7月)では人口635,665人が住んでいます。それに伴い住宅の数も増え続け、船橋市はマンション需要が高まっている傾向にあります。

しかし、平成17年以前に建てられた物件が約72%を占めており、老朽化が気になるといった声が増えているのも現状です。一方で船橋市は高齢化が進み、高齢者夫婦のみの世帯や高齢者の一人暮らし世帯が増えてきました。船橋市の高齢者人口は148,203人で、割合としては全体の23.4%を占めていますが、高齢化は今後ますます加速すると言われています。

お年寄りの移動手段は、徒歩またはバスであることが多いので、駅から近い物件や、バスでのアクセスがしやすいエリアにお年寄りの需要は集中します。その他には、バリアフリー物件と呼ばれる物件の人気が高まります。バリアフリー物件とは、足腰が悪いお年寄りでも快適に過ごすことのできる住宅のことで、段差を解消したり浴室やトイレでの転倒防止に手すりを付けたりといった施工がされている物件です。

また、東京23区の都心部の新築物件の価格が高騰していて現在平均6,500万円~7,000万円程度で推移しています。これは昨年より1,000万円以上も値上がりしていることになり、2020年の東京オリンピックまではこの状況が続きそうです。このまま都心部の物件価格の相場が値上がりを続けると、比較的安価で購入できる千葉、埼玉などのベッドタウンの需要が高まります。

気になるマンションの価格相場は?

特に都心部で高騰しているといわれるマンションですが、気になる相場価格を見ていきましょう。中古物件の相場価格に関しては東京都内では平均4,126万円(1平米あたり約69万円)となっており、千葉県は平均2,034万円(1平米あたり約28万円)です。千葉県の中でも船橋市が含まれる総武地区は2,419万円(1平米あたり約34万円)となっており、千葉県の中では高いと言えるでしょう。

また新築物件の場合、東京23区で7,089万円(1平米あたり約108万円)、東京都内では5,054万円(1平米あたり約71万円)です。千葉県の場合4,099万円(1平米あたり約57万円)でした。年収倍率の推移を見ると1999年には年収平均859万円でマンションの購入価格は4,138万円(年収倍率4.8倍)だったのに対し、2017年は年収平均680万円でマンションの購入価格は5,490万円(年収倍率8.1倍)となっています。

つまり年収は下がっているのに購入代金は1,300万円ほど値上がりし続けている計算になります。では物件の高騰には何が関係しているのでしょうか。まず一つ目の理由としては、人件費の高騰が挙げられます。現在、日本ではオリンピック関連工事、被災地の復興支援など様々な場所でたくさんの人手が必要になっています。その為、工事業者は人材確保の為に広告を出したり、賃金の値上げなどを積極的に行っており、人件費の高騰がマンションの販売価格にも反映される為値上がりしています。

その他に、地価の値上がりもマンション高騰の理由の一つです。オリンピックを東京で開催することとなり、利便性の高い駅にはホテルがどんどん建設されています。その中でマンション開発業者はホテル業者に対抗する為、土地を購入する際は高値で落札しているのです。それが地価の高騰、ひいては販売価格の高騰につながっています。

住むなら賃貸?購入?

引越し、結婚、出産、様々なライフステージで、賃貸のままでいくか、いっそのこと購入にするかということを考えたことのある人は多いのではないでしょうか。現在日本は超低金利時代。「不動産を購入するなら今がチャンス」と思っている人も多いかもしれません。

今回は賃貸と購入、どちらにすべきか考えてみました。まず、購入の場合はローンで返済していくのが一般的です。完済すれば物件は資産として残りますが、賃貸の場合は月々の家賃を支払っても何も残りません。そして購入の場合、家賃を完済すれば、それ以降はマンションの管理費や修繕積立費、固定資産税の支払いのみとなりますが、賃貸は住み続ける限り家賃の支払い義務は発生します。

しかし購入の場合、初期費用として頭金(購入価格の1~2割が一般的)や、手数料を支払う必要があります。その為、「あと何年その物件に住むか」でどちらが得かは変わってきます。その他に、不動産の値下がりも重要なポイントです。賃貸であれば退去して他の物件を探せば良いですが、購入した不動産は一般的に築年数の経過とともに価値が下がるものです。

特に築年数の経った戸建の場合、物件の資産価値自体はゼロに近くなります。しかし「駅から近い」「タワーマンション」「街自体が人気のエリア」などの条件が揃っていると価値が下がりにくいと言われていますので「将来的に子どもが自立したら住み替えたい」などといったことを検討している場合は気をつけましょう。

全体的に見ると購入の方がお得な面が多いように思える一方で、都心部の新築マンションはオリンピック特需や震災復興の為に、ここ数年は値上がりの一途を辿っています。千葉、埼玉、神奈川なども場所によってはその影響を受けるものと思われます。様子を見てオリンピック閉会後の2020年以降に検討するのがベストであると言えるでしょう。

まとめ

今回は船橋市の物件需要の変化や相場の推移、購入と賃貸の比較についてご紹介しましたがいかがでしたか。船橋市は東京に近い人気エリアだけあって千葉県内の他のエリアに比べて相場が割高な上に、最近では都心部の物件価格が高騰しているので、都心に近い船橋市は今後ますます需要が高まりそうです。購入と賃貸については、年齢、収入、家庭の状況などによってどちらが良いかを決めるのは難しいですが、今回ご紹介したポイントが住まい選びの参考になれば幸いです。

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